Je inflace jako prase, takže klesají ceny nájmů?
Dobrý den, mám otázky. Máme prodejnu v malé obci. Za kolik byste ji prodali? A za jaký měsíční nájem byste ji dali k pronájmu?
V rodině jsme dnes měli hádku.
Máme nemovitost, je to prodejna smíšeného zboží na malé obci (asi 3 000 obyvatel). Diskutovali jsme, za kolik by se dala dát k pronájmu. Je to nemovitost po babičce a dědovi, před cca 15 lety (kolem roku 2010) ji dávali k pronájmu jedné paní za 20 000 Kč měsíčně. Je to nějakých patnáct let, od té doby prodejna v nájmu nebyla. V poslední době byla inflace jako prase. Prodejní ceny nemovitostí narostly na násobek. Logicky by tedy měly na násobek narůst i nájmy. Jestliže před patnácti lety byl nájem 20 000, tak teď by měl být minimálně taky 20 tisíc, spíš 30 tisíc, ale dovedl bych si představit i 40 nebo 50 tisíc.
Rodiče tam měli někoho, kdo říkal, že by byl ochotný měsíčně platit nájem 5 nebo 7 tisíc. Víc prý ne. Podle maminky před patnácti lety lidi měli víc peněz, tudíž víc nakupovali, tudíž prodejna víc vydělávala. Teď se tolik nenakupuje, tudíž by tolik nevydělala, tudíž by ji za dvacet tisíc nikdo nevzal.
Vždyť je to blbost! Tak jak to, že nemovitosti (i komerční nemovitosti) se prodávají za tak astronomické částky? Chápu, že prodejní ceny nejsou úplně závislé na cenách nájmů, ale nějaká závislost tam je. Není možné, aby se prodejní cena zvýšila na dvojnásobek, jestli ne desetinásobek, ale cena nájmu se snížila na třetinu nebo čtvrtinu.
A proč by to nebylo možné? Ta prodejna si na sebe musí vydělat. Pokud tam budou nízké tržby, tak musí být i nízký nájem, aby ji mělo smysl ji provozovat. V mnoha vesnicích už nikdo podobné prodejny nikdo provozovat nechce i když jim obec nabízí nájem třeba za symbolickou korunu.
Jasně. Takže za patnáct let byla inflace, takže i kdyby prodejce reálně vydělával míň, tak nominálně to bude vždycky víc. Krabičku bonbonů, kterou dřív prodal za dvacku, dnes prodá za 50 korun. A jak to, že ceny komerčních nemovitostí vyrostly tak nahoru? Za posledních pět let klidně na dvojnásobek, i přesto že byl covid a podniky byly často zavřené, což se může stát kdykoliv znovu. Proč je tedy někdo kupuje, když se jimi nedá vydělat? Koupíš za dva miliony prodejnu, když v ní potom reálně nic neprodáš?
Jenže si taky musíš uvědomit, že těch krabiček prodal třeba 100 za týden, dnes je rád, že má to samé množství za měsíc. A i ceny nemovitostí pořád určuje nabídka a poptávka. Pokud bude poptávka nulová, cena může klidně klesat i přestože ceny nemovitostí obecně stoupají.
Jak se říká. Tři nejdůležitější věci k určení hodnoty nemovitosti jsou:
1. Location
2. Location
3. Location
Lokace se ale týká i prodeje. Píšu, že prodejní cena narostla na několikanásobek. Měli jsme to oceněné kvůli dědictví a taky jsem se koukal na nabídky prodeje nemovitostí v okolí.
Pokud to někdo koupí, tak to pak může využít i jinak než jako prodejnu. Třeba i zbourat a postavit tam obytný dům. Pak má samozřejmě smysl, že ta cena bude vysoká. Ale pronajmout si to jako prodejnu, to je naprosto jiný příběh.
Takže cena nájmu klesla, protože se to prodejcům nevyplatí? A že by tedy klesla taky třeba cena energií? Asi se taky nevyplatí platit dražší energie (které taky narostly na násobek). Když jsou nižší tržby, měly by být i nižší ceny energií? Vždyť je to nesmysl, nebo něčemu fakt nerozumím.
Tak příklad: Ještě před pár lety tam chodilo nejméně 100 lidí denně a i přes nižší ceny zboží byly měsíční tržby kolem milionu. Dnes tam za den přijde pár lidí a i přes vyšší ceny jsou tržby kolem 100 000. A z toho se musí to zboží koupit, zaplatit energie, mzdy prodavačkám atd. Vážně máš pocit, že za takové situace někdo přistoupí na vyšší nájmy?
Nějak nechápu, proč do toho pleteš ceny energií. Na ty má nějaká vesnická prodejna nulový vliv.
Zkusím to říct jinak. Před patnácti lety děda tu prodejnu pronajímal za 20 000. Kdyby tenkrát s pronajímáním neskončil a pronajímal to až do dnešních dob, tak by každé dva roky cenu nájmu snižovali? Přišla by za ním nájemnice: Víte, doba je zlá, nevydělávám tolik, já bych chtěla nájem snížit. A děda by odpověděl: Máte pravdu, sice je inflace, ale domluvíme se, že od 1. ledna budete platit jen 18 000? Vždyť to zní absurdně. Zná někdo takový příklad ze svého okolí?
Mám kamarádku v invalidním důchodu, která si stěžuje, že peněžně špatně vychází, protože ID fakt není moc velký. Bydlí v nájmu v malém bytě a nájem jí zvyšují. Takže platila 5 500 a pak jí pronajímatel oznámil, že od dalšího roku to bude už 6 500. Přitom ona sotva vyžije. Jak to, že tam to taky nefunguje, že by jí snížili nájem na bydlení, když doba je zlá a peníze jí nestačí?
Proč by nájem v bytě snižoval, když jej zaplatit MUSÍ? Musí někde bydlet a když půjde jinam, bude to ještě dražší. Pronajímatel není sociálka, chce vytřískat co nejvíc (a nájemce zase platit co nejmíň… a někde se jejich požadavky protnou nebo se rozejdou). Naopak podnikat v prodělečném obchodě, k tomu tě nikdo nenutí. Zavřeš krám a najdeš si práci, ať si s ním pronajímatel radí.
Ok, tak co tedy s nemovitostí dělat? Chtěl jsem ji dát do pronájmu jako prodejnu, ale za pět tisíc měsíčně se nám to nevyplatí. To je fakt strašně málo. Takže ji máme prodat? Nebo prodejnu přestavět na byty a nabídnout k pronájmu jako prostory k bydlení? Nebo přestavět na něco jiného? Nebo jaký typ investování je tedy nejvýhodnější?
Na tohle se bez znalosti spousty dalších věcí nedá odpovědět.
Když se to přestaví na byty, bude v nich někdo bydlet? Pokud se do té vesnici stěhují noví lidé, tak by to mohlo mít smysl. Ale bude to vyžadovat velmi velkou vstupní investici.
Prodej může být v zásadě nejjednodušší, pokud se teda najde kupec. Ale zase jde o jednorázový příjem a pokud cena nemovitosti časem stoupne, může to při zpětném pohledu vypadat nevýhodně.
Pokud se to nevyplatí provozovat jako prodejnu a nevyplatí se to přestavět na byt (protože se tam lidi nestěhují), proč kupní cena roste?
Proto, že stoupají ceny stavebních materiálů. Wikan ti nejlépe odpověděl v odpovědi ve 20,40. Prostě záleží na lokaci. Další věcí je, že pokud to bylo schváleno jako nebytový prostor tak změna na byty nebude nejlehčí.
V obci se nemovitosti prodávají, byty i jiné nemovitosti. Častokrát předražené, za hodně milionů, ale prodají se. Jeden servis se stodolou, stojící jen kousek od naší prodejny, se nedávno prodal za pět milionů, vyvolávací cena byla asi milion.
A co s tím pak nový majitel udělal? Stále provozuje servis?
Ani nevím, co s tím nový majitel udělal. Je to ještě poněkud nedávno, tak možná s tím teprve něco udělá. Autoservis tam už neprovozuje, pokud vím. Koupil to chlap, který v obci kupuje všechny nemovitosti, patří mu tam už kdeco. Jak jsem se včera dozvěděl, tak se nedávno stavěl za rodiči a nabízel, že by koupil i naši prodejnu nebo by si ji klidně vzal do pronájmu. Ale nevím, kolik nabízel. Na autoservis se stodolou byla aukce a on se na ní ještě s jiným chlapem, který to chtěl taky koupit, přetahoval, proto cena vystoupala na násobek.
Asi má nějaký podnikatelský záměr, třeba až bude mít dost pozemků, postaví tam sklady, teď kolem měst rostou jako houby po dešti a pokud je poblíž dálnice s exitem, nějaká železniční stanice nebo větší město, mohlo by se mu to vyplatit.
Případně zdědil nějaké velké peníze a neví co s nimi.
Co zkusit si u piva pohovořit s někým z obecního zastupitelstva, jestli někoho dobrého známého máš?
Taky mne napadlo pokecat si s někým známým z realitky co ve vaší oblasti podniká (ale s tím opatrně, asi by chtěli nějaké peníze za konzultaci a kopali by na svém hřišti).
BTW: Ta prodejna je součástí domku co je také vaším majetkem nebo je to nějaký solitér, něco jako bývalá prodejna PNS?
To je nám samo o sobě záhadou, kde ten chlap vzal peníze. Když přišel do obce, což bude tak deset let, možná víc, tak byl v podstatě chudák. Koupil si tam jednu prodejnu (asi na půjčku), tuším, že prodejnu kol, a přestavěl ji na prodejnu smíšeného zboží. Ze začátku se mu nedařilo, lidi mu tam chodili málo, zato nejrůznější kontroly tam měl pořád, možná mu tam chodily i na anonymní udání, nevím to. Vypadalo to, že zkrachuje. Nezkrachoval, naopak kvůli němu krachly jiné obchody, on po letech koupil jinou budovu, hospodu, a přestavěl ji na větší prodejnu. A pak začal skupovat kdeco, různé budovy, sklady, a nejen v této obci, ale kupuje to i jinde. Kde vzal tolik peněz, když na začátku nic neměl, to je záhada.
Rodiče mají hodně známých, znají i lidi v zastupitelstvu, i někoho z realitky. Zkusím to s nimi probrat. Jo, u prodejny je normální domek s bytem k bydlení. Ale je tam dost prostoru, takže by šla prodat i prodejna samostatně, pokud bychom chtěli.
Možná někomu pere špinavé peníze 😎
Slyšel jsem o komsi kdo údajně dědil nějaké miliony po komsi ze zahraničí, tak koupil fabriku. Ale to tě nemusí zajímat, jsou to jeho peníze (případně jeho dluhy). Napadá mne (nepíšeš v jaké lokalitě to máš), třeba by o obchod i domek mohl mít zájem nějaký řemeslník co by v domku bydlel a obchod by si upravil na dílnu.
Obecně ti už odpověděli, malé prodejny (nejen) na vesnicích nejsou pro případné zájemce atraktivní, z vysokého nájmu její provoz neutáhnou, když skoro všichni nakupují v super-hyperech a do místní prodejny si skočí akorát pro to, co jim náhle doma došlo a nechce se jim jet pro to do města.
Podle počtu obyvatel soudím, že to jistě nebude jediná prodejna s tímto sortimentem v obci, takže je tu i vliv konkurence (COOP?).
Dále, je rozdíl mezi nájmem a koupí. Kdo prachy nemá, může zvolit jen nájem a tak si musí přesně spočítat, jak mu to bude průběžně vycházet
Podle mě bude zájem provozovat podobnou prodejnu (začínajícím podnikatelem) minimální, nikdy bych do něčeho podobného nešel, protože je to nemůže vyplatit. Porovnej průměrnou mzdu (nikdo nechce podnikat a vydělávat její třetinu, že..), připočítej socko a zdravko a jsi někde na 50.000 Kč čistého zisku prodejny měsíčně. Spočítej si náklady na energie, zaměstnance, nájem, spočítej náklady na nákup zboží a stanov si, kolik procent si přirazíš. Vyjde ti, za kolik musíš měsíčně prodat - má ta prodejna šanci takový obrat mít? IMHO ne. Takto je to u nás v dědině s jednou hospodou: každých pár měsíců se objeví nový provozovatel, něco změní, snaží se - ale za pár měsíců je hospoda zase zavřená, k pronájmu.
Kdo prachy má, nemovitost koupí a provoz prodejny ho nemusí zajímat, třeba z toho udělá něco jiného. Nebo počká a za pár let prodá ještě dráž. I proto zaplatí více než "nemajetný" začínající podnikatel s úvěry. Byl by blázen, kdyby to koupil za x mio a prodával tam chleba, Bráníka, pár jogurtů a Blesk a vydělal pár tisíc měsíčně.
Pokud ta prodejna byla v provozu i teď, tak snad rodiče ví, kolik ročně vydělali (pokud tam třeba prodávali sami, bez zaměstnanců). Tak snad musíte tušit, jestli by to provozovali i tehdy, kdyby měsíčně platili navíc 20, 30 tisíc, ne?
Právě, že v obci je toho víc. Coop tam není, ale je tam toho víc. Právě proto není třeba, aby tam tolik obchodů bylo. Tak ať si to do nájmu vezme někdo, kdo tomu rozumí a kdo si tím vydělat dokáže. Přece nechci, aby si to bral někdo, kdo z toho bude na mizině. My jakožto pronajímatelé si tím taky potřebujeme vydělat. Taky musíme z něčeho žít. Nemůžeme to dát za pět tisíc měsíčně, to by se zase nevyplatilo nám. To už by fakt bylo lepší to prodat a dostat za to pořádnej balík.
Ale to pořád nevysvětluje, k čemu je kupovat nemovitost, která si na sebe vydělat balík nedokáže. Buď musí mít kupující informace, něco vědět, jak píše o dva komentáře výše Wikan. Nebo mu musí budova vydělat provozováním, ať už tak, že to bude provozovat sám, nebo tak, že si vydělá pronájmem. A nebo si musí zaspekulovat do budoucna, že jednou bude mít barák ještě větší hodnotu, ale to je čistá spekulace, protože taky můžou jít ceny nemovitostí jednou dolů. A proč by měla cena nemovitosti, která velké peníze nevydělává a vydělávat nedokáže, jít nahoru? To už je zase jenom jako kupování duchů, něčeho bez hodnoty, co si lidi mezi sebou kupují na základě důvěry.
A proč by si na sebe musela nemovitost (provozem) vydělávat? Úplně přece stačí ji koupit a za pár roků se solidním ziskem prodat, ne? Jasně, u pozemků je to snadnější než u budov.
Ty pořád řešíš provozování nějaké činnosti, to nikoho, kdo má peníze, nezajímá. Koupí, počká (přitom to může i relativně levně pronajímat), prodá.
Nájemce (který by pokračoval ve stávající činnosti toho obchodu) na tom nevydělá.
Za mě (ale vůbec netuším nic o podrobnostech, možnostech, případném zájmu ze strany kupujících, získatelné ceně atd.):
- dobře prodat
- vyčkat a prodat později, až ceny ještě vylezou. Mezitím klidně pronajmout i za nižší cenu.
To druhé má ale dvě ale:
- nejste na penězích za prodej či nájem závislí
- ceny mohou pochopitelně i klesnout.
Tak určitě je to spekulace jako Brno. Proč by měl v budoucnu někdo kupovat barák, který si na sebe provozem nevydělá? K čemu je dobrý barák, který si na sebe nevydělá? K čemu je investice do čehokoliv, co si na sebe nevydělá? Koupit obraz má taky smysl jedině, když si ho chci dát v obýváku na stěnu (ale to ten obraz má užitek), nebo když čekám, že v budoucnu ho prodám dráž, ale to je spekulace.
Nebo se to v budoucnu zlepší, teď malé krámky nevydělávají, ale za dvacet let budou lidi zase chodit na nákupy do malých obchodů? Ale to je taky spekulace.
To už bych raději, být kupujícím, přemýšlel, jestli by to nešlo předělat na něco užitečného už teď.
Tak konečně jsme se dozvěděli to podstatné (obchodů je tam víc). Vy máte několik možností. Prodej hned, přestavba na něco jiného, prodej za nějaký čas (jde o to v jakém je budova stavu a jak se na ní projeví její neprovozování) a pronájem za nižší peníz, nebo kombinaci posledních dvou možností. Je jen na Vašem zvážení pro co se rozhodnete a jelikož nikdo z nás neví co je u Vás v územním plánu a jaké máte priority, tak otázku lze jen těžko zodpovědět.
Na dědině? To se už nikdy nevyplatí.
Tak třeba tak kupující uvažuje a uvažovat můžeš i ty.
Protože nepotřebuje provozem baráku vydělat, potřebuje udržet hodnotu svých peněz a očekává, že to prodá později ještě dráž. Zdá se to jako nesmysl, ale nesmysl to není.
Není to pravděpodobně případ toho tvého obchodu, ale cenu může výrazně zvedat nějaký "stavební úmysl", o kterém naprostá většina lidí ani netuší. Představ si třeba koupě nějakých neudržovaných pozemků naprosto nevhodných k jakékoliv zemědělské či stavebně-bytové činnosti. Koupíš (teď už levně asi ne, teď už je drahé i to rumiště) za pár kaček, čekáš 5, čekáš 15 let - a najednou tam má probíhat neočekávaná výstavba infrastruktury či logistického centra. Zisk tisíce procent. Proto lidé, kteří mají spousty peněz, takto přemýšlí a spekulují. To dělá i ten člověk, o kterém jsi psal, že skupuje u vás baráky. Zkus mu to nabídnout, ať se cenově projeví. Když ti řekne mega, je to docela málo a prodat to má smysl snad jen v tísni. Když ale (subjektivně nesmyslných) třeba 10 mega, byl bych ještě opatrnější a neprodal bych (opět, tíseň rozhoduje… a 10 mio nejsou malé peníze!) ani náhodou, protože bych očekával ještě další cenový nárůst. Čísla tahám z břucha, protože netuším skutečně možná, jen to uvádím jako příklad.